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    2016上半年影響房地產市場的政策大盤點

    2016-08-04 10:12:26 來源: 作者:

        2016年過半,回顧上半年的房地產市場,到底有哪些影響樓市的重要政策……

        一、全國政策:延續寬松基調

        從全國層面來看,2016年上半年,全國政策面延續寬松基調,中央調首付、降稅負、寬信貸,為了全年落實“去庫存”,中央出臺了一系列全國性刺激政策,包括下調不限購城市商業貸款首付比例最低至20%,多部委聯合發文下調契稅、營業稅等,以及51日全面“營改增”,交易稅負較之前再降4.8%。與此同時,央行維持寬松信貸,一季度人民幣貸款新增4.61萬億元,同比多增9301億元,其中很大一部分流向了房地產市場。政策面和資金面的全面寬松,直接推動了購房需求釋放,市場成交量迅速回升。  

        2016上半年全國房地產相關政策TOP10盤點

        1、“二孩”政策

        “二孩”政策在2016年元旦正式實施之后,家庭對改善性住房的需求更為強烈,三居、四居的購房者比例明顯增加。部分家長提前出手搶購具有優質教育資源的學區房,從而推高此類學區房的價格。  

        2、營改增

        324日,財政部公布營改增細則,明確自201651日起,在全國范圍內全面推開“營改增”,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人,由繳納營業稅改為繳納增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京、上海、廣州和深圳之外的地區。

        3、降準

        中國人民銀行決定,自201631日起,普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次降準,可能釋放出6000-7000億元的資金給市場。  

        4、發展住房租賃市場

        63日下午,國務院辦公廳通過“中國政府網”發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。《意見》指出,實行購租并舉,培育和發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。要以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展。發展住房租賃企業,鼓勵個人依法出租自有住房,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。  

        5、推廣街區制

        221日發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出,我國新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。  

        6、住房公積金繳存比例調整

        415日,住建部發布新政決定階段性降低企業社保繳費費率和住房公積金繳存比例,為市場主體減負、增加職工現金收入。這一新政主要內容包含:1、凡住房公積金繳存比例高于12%的,一律予以規范調整,不得超過12%2、階段性適當降低住房公積金繳存比例政策,從201651日起實施,暫按兩年執行。3、生產經營困難企業除可以降低繳存比例外,還可以申請暫緩繳存住房公積金。  

        7、降契稅  

        219日,財政部等三部門發文調整房地產交易環節契稅、營業稅。對個人購買家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,按1%的稅率征收契稅;面積為 90平方米以上的,按1.5%的稅率征收契稅。 對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,按2%的稅率征收契稅。本通知自 2016222日起執行。  

        8、按揭首套房首付降至2

        22日,央行銀監會發布通知,對房地產貸款政策作出調整:在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%  

        9、公積金存款利率升至1.5%

        經國務院同意,近日中國人民銀行、住房城鄉建設部、財政部印發《關于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》,決定自221日起,將職工住房公積金賬戶存款利率,由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率,調整為統一按一年期定期存款基準利率執行,調整為1.50%  

        10、房地產廣告禁止承諾學區房

        國家工商總局發布《房地產廣告發布規定》,從201621日開始,房地產廣告必須真實、合法、科學、準確,不得欺騙、誤導消費者。規定中明確,房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。凡違反《房地產廣告發布規定》發布廣告的,處以違法所得三倍以下但不超過3萬元的罰款;沒有違法所得的,處以1萬元以下的罰款。  

        二、地方政策:因城施策

        1、熱點城市:控制需求,限購、限價與限貸  

        上半年,熱點一二線城市樓市火爆,一派火熱景象中似乎又看到了2009年、2013年的影子,無數次市場都經歷了“市場熱-政策出-土地熱-市場冷”的周期輪回,2016年恐將難以擺脫再次落入窠臼的宿命:政策收緊、熱點城市成交降溫,下半年各指標增速將有所下滑,市場或迎來轉折點。  

        (1)加碼“限購、限貸”政策。3月,上海、深圳相繼提高非本地戶籍家庭購房社保繳納年限,提高二套房首付比例,嚴禁“首付貸”、“房產眾籌”等變相貸款。4月,廊坊下發限購令,非本地戶籍居民家庭在三河市、大廠回族自治區、香河縣和固安縣限購1套住房,且首付比例不低于30%5月,北京通州區限購商住公寓,購買通州區商住公寓家庭需滿足本市住宅限購條件,且計入家庭的住房套數。  

        (2)“限房價、限地價”。3月,蘇州規定項目申報價格每年漲幅不宜超過12%4月,南京跟進并實行8%-12%的區間調控,進一步加大了對中高端改善型樓盤的調控力度。不過,“限價令”難以改變房價看漲市場預期,更難逆轉庫存持續走低、市場供不 應求格局,催生土地市場火爆、地價飚漲。5月,蘇州首創性地祭出“土地限價令”,對地塊設定最高溢價,對報價超過最高溢價地塊直接流標。南京緊隨其后,實行土地出讓最高限價辦法。不過,蘇州南京土地市場并沒有明顯降溫,反而引發土地流拍的怪相。  

        (3)收緊信貸。幾乎與上海、深圳出臺緊縮政策同時,武漢也在3月底下調公積金貸款額度,6月,合肥出臺差別化房貸政策,首套房貸結清二套首付4成,未結清首付5成,三套首付6成,第三套停止使用公積金貸款。這些城市調降金融杠桿直接降低購房者支付能力。  

        2、非熱點城市:近30個省市出臺全面刺激方案

        區別于一線及部分熱點二線城市對樓市過熱的限制政策,大部分三四線非熱點城市庫存壓力大、地方政府土地財政依賴等問題仍然比較突出,上半年,至少已有28個省區市出臺去庫存相關方案,與以往不同的是,此次諸多省市對“去庫存”時間表和路線圖都立下明確“軍令狀”。首先是廣東省在3月初就全面提出各地市去庫存目標;安徽省也提出要用3 年左右時間,消化庫存2500萬平方米;江蘇省要求到年底各市商品房去化周期原則上不超過20個月。為了落實這樣的目標,各地方具體的措施、方法集中在以下六個方面:  

        (1)鼓勵農民進城買房。目前仍停留在省級層面,大都缺乏細則內容,市級層面還未全面鋪開,僅寧波單個城市跟進了鼓勵農民進城買房的政策。值得一提的是,在廣西,明確支持農民工等新市民購買首套新建普通商品住房,每套享有1萬元補助;山東則提出對城鎮首次購買住房的農民給予財政補貼、稅收減免等支持。  

        (2)貨幣化安置。不僅囊括沈陽、西安這類高庫存城市,而且以南京為代表并無去庫存隱憂的熱點城市也在持續跟進。海南省更是提出了明確的任務指標,2016年全省棚改計劃任務3.48萬套,其中貨幣化安置比例原則上不低于棚改計劃的50%。濟南也將棚改貨幣化安置以具體化,最高可獲被征收房屋價值20%獎勵。  

        (3)公積金。涉及城市最多,內容也最為豐富,包括上調公積金貸款額度、期限,鼓勵農民工繳存公積金,支持公積金異地貸款等多個方面。值得一提的是,武漢、長沙都明確要求擴大住房公積金覆蓋面,尤其是遼寧、江西都要求將農民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍。  

        (4)調減或暫停土地供應。全部集中在省級層面,尚未有地市級城市跟進。省級層面一般會提出具體的調控目標,以湖南省為例,去化周期在3年及3年以上的城市停止房地產用地供應;海南更為嚴格,對于消化周期超過全省平均水平的市縣,不僅暫停辦理新增用地審批,而且暫停新建項目規劃報建審批。  

        (5)購房補貼。對樓市成交量影響最為直接,以金華、萍鄉和興國為代表的三四線城市居多,大連、沈陽、南寧等部分二線城市也有所涉及。各城市補貼力度不一,或是按照合同成交金額的固定比例給予補貼,或是按照建筑面積給予金額不等的購房補貼,大連補貼力度最大,給予高層次人才最多300萬元安家費。  

        (6)庫存房屋改變用途、允許土地轉性。山東支持各地收購或長期租用符合條件的商業房、寫字樓,改造為中小學、幼兒園、養老院用房;福建允許部分商業辦公用地可轉商住用地,支持房地產企業調整產品結構。  

        三、下半年樓市調控或升級到“一城一策”

        總體看,下半年一線城市需要維持現有的政策導向,保持平穩;二線城市可以針對樓市過熱的區域果斷出臺針對性政策;三、四線城市則需要加大去庫存力度。  

        在全國樓市政策整體寬嚴相濟的格局下,各地方政府仍然是下半年政策的主導者和落實者,一方面,熱點一線和二線城市如南京、蘇州、合肥等落實現有緊縮政策的同時,不排除根據市場變化繼續加碼的可能。而對于非熱點城市來說,“去庫存”仍將是下半年主旋律,尤其是城市吸附力不足、人口凈流出的三、四線城市,樓市庫存風險懸而未決,預計下半年整體政策面保持寬松,28個已經出臺刺激性政策省市除了全面落實政策實施外,可能會根據市場情勢有側重、有重點地調整實施,穩定當地房地產市場預期。受到房地產市場區域分化等因素影響,調控政策也將逐漸趨于多元化。未來調控政策將開始“托底蓋帽”,不僅僅是分城施策,更多的可能將會升級到一城一策。  

     

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